Аналитика по коммерческой недвижимости (II квартал 2010 г.) icon

Аналитика по коммерческой недвижимости (II квартал 2010 г.)




Скачати 78.36 Kb.
НазваАналитика по коммерческой недвижимости (II квартал 2010 г.)
Дата конвертації24.11.2012
Розмір78.36 Kb.
ТипДокументи

Аналитика по коммерческой недвижимости (II квартал 2010 г.)


Содержание


Офисная недвижимость
Предложение
Средние цены предложений по городу
Средние цены предложений по направлениям
Структура предложений по направлениям
Спрос
Средние цены спроса по городу
Структура спроса по направлениям

Торговая недвижимость
Предложение
Средние цены предложений по городу
Средние цены предложений по направлениям
Структура предложений по направлениям
Спрос
Средние цены спроса по городу
Структура спроса по направлениям

Производственно-складская недвижимость
Предложение
Средние цены предложений по городу
Структура предложений по направлениям
Спрос
Средние цены спроса по городу
^

Офисная недвижимость

Средние цены предложений по городу


В втором квартале 2010 года средние цены предложений на офисную недвижимость снова продолжили свое многомесячное снижение, опустившись за отчетный квартал еще на 5,56% (см. рис 4.1). В конце отчетного квартала средняя цена предложений составила $1222 за кв.м. С момента исторического максимума стоимости офисной недвижимости средняя цена предложений снизилась на 47,35%.

Сегмент офисной недвижимости по-прежнему не изобиловал активностью в отчетном квартале: предложение снизилось на 17% (хотя на 5% увеличилось количество новых объектов выставленных на продажу). При этом спрос снизился более чем на 40%. Однако нельзя говорить, что офисы сейчас никому не интересны. Покупатели активно интересуются небольшими площадями (60-100 кв.м.), а таких на рынке практически не осталось. Продавцы же предлагают намного большие площади. Средняя площадь офиса выставленного на продажу во втором квартале этого года составляла 233 кв.м.

Хотя в данном сегменте по-прежнему фиксируется очень незначительное количество сделок мы считаем, что восстановление рынка офисной недвижимости уже не за горами. На это указывают и медленный характер падения цен предложений, и политическая стабилизация в стране, и возможное снижение ставок по ипотеке.




Рисунок 4.1 — Средние цены предложения на офисную недвижимость в 2 кв. 2009 — 2 кв. 2010 года в Харькове ($/кв.м.)

^

Средние цены предложений по направлениям


Во втором квартале 2010 года на основных направлениях города, где наиболее развита офисная недвижимость, средняя цена предложений снизилась на 3-11%. При этом на северо-востоке и в центре был зафиксирован незначительный рост средних цен предложений – до 3%. Однако мы склонны к мнению, что этот «рост» сопоставим по величине со статистической ошибкой и поэтому не является значимым. При незначительном предложении даже несколько объектов, выставленных на продажу по завышенной цене, могут значительно исказить средние цены. Районы и направления города указаны на Карте.


Наиболее высокие средние цены предложений за квадратный метр офисной недвижимости были зафиксированы в центре — $1348, наиболее низкие на юге города — $811 (рис. 4.2).




Рисунок 4.2 — Средние цены предложений на офисную недвижимость по направлениям города во 2 кв. 2009 — 2 кв. 2010 ($/кв.м.)

^

Структура предложений по направлениям


Структура предложения офисной недвижимости остается статичной и не подверженной каким-либо изменениям, вследствие остановки строительства офисных зданий в период кризиса. Традиционно, в структуре предложения наибольшие доли занимают помещения, расположенные в центральных, а также в прилегающих к центру районах — 34% и 21% соответственно (рис. 4.3). Эти районы традиционно считаются “престижными и удобными” для размещения офисных площадей. Районы и направления города указаны на Карте.

Наименьшее предложение офисной недвижимости во втором квартале 2010 года приходилось на восточное направление, где представлена в основном производственная недвижимость (всего около 2%).




Рисунок 4.3 — Структура предложения офисной недвижимости во втором квартале 2010 года (%)

^

Спрос

Средние цены спроса по городу


Во втором квартале 2010 года средняя цена спроса на офисную недвижимость продолжила рост. За прошедший квартал цена выросла почти на 10% (рис. 4.4), достигнув значения $1464 за кв.м. Рост средней цены спроса продолжается уже четыре квартала кряду, радуя владельцев офисных помещений. Покупатели готовы дорого покупать офисы маленькой площади но таких помещений на рынке уже не найти. Похоже, что покупатели решили что ценовое дно уже пройдено и пора совершать покупки пока дешево.

Отметим, что уже два квартала цена спроса превышает цену предложения, что является очень положительным признаком, подтверждающим рост цен и возобновление активности в будущем, при условии сохранения экономической стабильности.




Рисунок 4.4 — Цены спроса на офисную недвижимость в 1 квартале 2009 — 2 квартале 2010 года ($/кв.м.)
^

Структура спроса по направлениям


Наиболее востребованными были и остаются офисы, расположенные в центре, северо-западном направлении и районах прилегающих к центру. На данные направления во втором квартале приходилось 79% заявок покупателей (рис. 4.5). Менее всего заявок (около 8%) было подано на офисные помещения, находящиеся на западе, так как это направление ассоциируется прежде всего как жилое. Районы и направления города указаны на Карте.




Рисунок 4.5 — Структура спроса на офисную недвижимость по направлениям города во втором квартале 2010 года (%)

^

Торговая недвижимость

Предложение Средние цены предложения по городу


В отчетном квартале средние цены предложений на торговую недвижимость немного «притормозили» свой рост опустившись на ^ 6,11%, достигнув значения $1768 за кв.м (рис. 5.1). Торговая недвижимость остается пока единственным сегментом на рынке коммерческой недвижимости, где цены незначительно росли почти год. Именно торговая недвижимость первой начала оправляться после головокружительного падения осенью 2008, когда цены обвались на более чем 50%, начав расти еще во втором квартале 2009 года. Снижение стоимости торговой недвижимости оказалось незначительным благодаря тому, что спрос на нее падал меньшими темпами чем предложение (-9% против -21%), поддержав таким образом цены.




Рисунок 5.1 — Средние цены предложения на торговую недвижимость в 1 кв. 2009 — 2 кв. 2010 года ($/кв.м).
^

Средние цены предложения по направлениям


Наиболее высокие средние цены предложений торговой недвижимости во втором квартале 2010 года были зафиксированы на северо-западном и центральном направлении— 2103 $/кв.м и 2107 $/кв.м соответственно (см. рис. 5.2). Центральный район всегда был представлен наиболее дорогими ценами на торговую недвижимость, здесь традиционно наиболее развит формат «street retail». Северо-западное направление представляет такие районы нашего города как: Алексеевка, Павлово Поле и Павловка. Данные густонаселенные районы расположены достаточно близко к центру и являются самым дорогим и популярным «спальным» направлением как среди вторичного рынка жилой недвижимости, так и среди сегмента торговой недвижимости.

Снижение средних цен предложений было отмечено на таких направлениях как запад (-4,95%), северо-запад (-0,19%), юго-восток (-11,23%) и центр (-10,16%). Рост цен зафиксирован на северо-востоке ( 12,31%), а также в районах прилегающих к центру ( 1,89%). Районы и направления города указаны на Карте.




Рисунок 5.2 — Средние цены предложения на торговую недвижимость по направлениям города в 3 кв. 2009 — 2 кв. 2010 ($/кв.м.)
^

Структура предложения по направлениям


Во втором квартале 2010 года наиболее значительные объемы предложения торговой недвижимости были зафиксированы в центре — ^ 26%, северо-востоке — 21%, северо-западе — 18% (рис. 5.3). Северо-восточное и северо-западное направления представляют два наибольших по площади и населению района города – Салтовка и Алексеевка, где проживают суммарно около 600 тыс. человек. Поэтому в данных районах в течение последних 5 лет активно велось строительство торговой недвижимости крупных и более скромных масштабов. В данных районах представлены крупные торговые и развлекательные центры, супер- и гипермаркеты, рынки. Поэтому доли данных районов в структуре предложения велики, впрочем как и спрос. Районы и направления города указаны на Карте.


Наименьшая доля в структуре предложения торговой недвижимости приходилась на восточное направление (1%).




Рисунок 5.3 — Структура предложения торговой недвижимости по направлениям города во втором квартале 2010 года (%)
^

Спрос

Средние цены спроса по городу


Во втором квартале 2010 года в Харькове снова незначительно выросла средняя цена спроса на объекты торговой недвижимости; рост цены спроса продолжается уже более года. В отчетном квартале средняя цена спроса выросла на $108 ( 7,82% к предыдущему кварталу) и составила $1489 за кв.м(рис. 5.4). Первые позиции в «рейтинге популярности покупателей» по-прежнему занимают недорогие и качественные объекты торговой недвижимости, стоимостью $800-1500 за кв.м, расположенные в районах, где традиционно наиболее развит формат «street retail»: центр, северо-запад, северо-востоке. За 2008-2009 год средняя цена спроса на объекты торговой недвижимости по городу снизилась на 31,22%, однако судя по всему дно уже позади.




Рисунок 5.4 — Средние цены спроса на торговую недвижимость в 2 кв. 2009 — 2 кв. 2010 ($/кв.м.)

^

Структура спроса по направлениям


Наиболее востребованными во втором квартале 2010 года были торговые помещения, расположенные в центре, на северо-западе и северо-востоке города (рис. 5.5), 88% покупателей хотели приобрести торговую площадь именно здесь. На остальные направления приходится очень небольшое количество заявок покупателей.

Покупательские предпочтения достаточно традиционны – сейчас пользуется спросом, со стороны растущего малого бизнеса, именно торговая недвижимость в густонаселенных спальных районах (Салтовка, Алексеевка), находящаяся на пересечении автомобильных и пешеходных путей. Ведь именно в спальных районах формируется значительный спрос населения на продукты питания, бытовые услуги, одежду и т.д. Центр традиционно место удачного расположения магазинов формата «street retail». Районы и направления города указаны на Карте.




Рисунок 5.5 — Структура спроса на торговую недвижимость по направлениям города во втором квартале 2010 года (%)
^

Производственно-складская недвижимость

Предложение

Средние цены предложения по городу


В отчетном квартале средние цены предложений на склады в Харькове снизились впервые за год относительной ценовой стабильности. На конец июня средняя цена предложений составила $425 за кв.м, что на 23% ниже, чем кварталом ранее (рис. 6.1). С момента начала масштабного падения цен на рынке недвижимости (третий квартал 2008) средние цены предложений просели на 55%. Поскольку спрос и предложение последние несколько кварталов относительно стабильны, валютный курс также не претерпел изменений, то такое масштабное изменение цен мы связываем с незначительным размером выборки, когда несколько объектов, выставленных по завышенной/заниженной стоимости, могут существенно повлиять на средние значения.



Рисунок 6.1 — Средние цены предложения на производственно-складскую недвижимость в 2 кв. 2009 — 2 кв. 2010 ($/кв.м.)
^

Структура предложения по направлениям


Во втором квартале 2010 года в структуре предложения производственно-складской недвижимости наибольшие доли занимали такие направления как: районы, прилегающие к центру — 19%, северо-запад — 19%, юг – 13%, северо-восток — 12%, восток – 12%.


Общеизвестно, что традиционными промышленными зонами Харькова являются Основа, Левада, Новожаново, Рогань, Бавария, Ивановка (см. Карту), где расположена основная масса производственно-складских объектов, которые удовлетворяют необходимым условиям функционирования: большие пространства, удобные пути подъезда, железнодорожные ветки и т.д.
Наименьшие объемы предложения (как и в предыдущих кварталах) были зафиксированы на юго-востоке и юго-западе— 6% и 3%(см. рис. 6.2).


Рисунок 6.2 — Структура предложения производственно-складской недвижимости во втором квартале 2010 года (%)

Спрос

Средние цены спроса по городу


Средняя цена спроса на объекты производственно-складской недвижимости во втором квартале отчетного года составила $330 за кв.м, что на 41% ниже, чем кварталом ранее (рис. 6.3). Такое масштабное изменение цен мы связываем с незначительным размером выборки, из-за очень низкой активности покупателей.




Рисунок 6.3 — Средняя цена спроса на производственно-складскую недвижимость в 2 кв. 2009 — 2 кв. 2010 ($/кв.м.)



Схожі:

Аналитика по коммерческой недвижимости (II квартал 2010 г.) iconАналитика по жилой недвижимости. Вторичный рынок (II квартал 2010 г.)
Снижение количества сделок мы связываем с сезонными факторами, большим количеством выходных дней, а также с мощным давлением на бизнес,...
Аналитика по коммерческой недвижимости (II квартал 2010 г.) iconАналитика недвижимости 2009
По данным ведущих агентств недвижимости г. Харькова в январе 2009г значительное увеличение количества продаваемых квартир не замечено...
Аналитика по коммерческой недвижимости (II квартал 2010 г.) iconАналитика по земельным участкам (II квартал 2010 г.)
По итогам первого квартала 2010 года средняя цена предложений на земельные участки в Харькове составила $4 837 за сотку, это больше...
Аналитика по коммерческой недвижимости (II квартал 2010 г.) iconОсновные положения электронной коммерческой оперативной системы Структура электронной коммерческой оперативной системы

Аналитика по коммерческой недвижимости (II квартал 2010 г.) iconЗвіт про роботу управління містобудування та архітектури Вінницької обласної державної адміністрації за IV квартал 2010 року та 2010 рік
Кабінету Міністрів України від 20 липня 2000 р. №1146
Аналитика по коммерческой недвижимости (II квартал 2010 г.) iconПлан роботи районної державної адміністрації на ІІІ квартал 2010 року
Про підсумки виконання програми соціально-економічного та культурного розвитку І бюджету району за І півріччя 2010 року
Аналитика по коммерческой недвижимости (II квартал 2010 г.) iconТекст закона предоставлен порталом недвижимости

Аналитика по коммерческой недвижимости (II квартал 2010 г.) icon3 55 j туры 55. Легенд Єрусалиму
«Вифлеємська». Панорама Єрусалиму з Елеонської гори. Місце Вознесіння Ісуса Христа. Старе місто: Християнський квартал. Хресна дорога....
Аналитика по коммерческой недвижимости (II квартал 2010 г.) iconПлан фінансування ремонту доріг в м. Чернівцях на І квартал 2010 року

Аналитика по коммерческой недвижимости (II квартал 2010 г.) iconПлан фінансування ремонту доріг в м. Чернівцях на І квартал 2010 року

Додайте кнопку на своєму сайті:
Документи


База даних захищена авторським правом ©te.zavantag.com 2000-2017
При копіюванні матеріалу обов'язкове зазначення активного посилання відкритою для індексації.
звернутися до адміністрації
Документи