Методичні рекомендації правове регулювання оренди житла з правом викупу icon

Методичні рекомендації правове регулювання оренди житла з правом викупу




Скачати 81.49 Kb.
НазваМетодичні рекомендації правове регулювання оренди житла з правом викупу
Дата конвертації09.12.2012
Розмір81.49 Kb.
ТипМетодичні рекомендації


ТОМАКІВСЬКЕ РАЙОННЕ УПРАВЛІННЯ ЮСТИЦІЇ

ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ


МЕТОДИЧНІ РЕКОМЕНДАЦІЇ


Правове регулювання оренди житла з правом викупу


смт. Томаківка

2011 рік


Правове регулювання оренди житла з правом викупу


На ринку житла складається досить непроста ситуація - зменшуються не лише обсяги новозбудованого житла, але й обсяги його продажу. Черги бажаючих придбати нове житло розтанули ще взимку. Відповідно, у програші залишаються всі - забудовник, який вклав кошти у будівництво, а тепер не те що не може отримати прибуток, розпочати нові проекти, а й змушений нести прямі витрати на утримання нового житла; громадяни, які потребують поліпшення житлових умов, проте знову залишаються на старих позиціях; бюджет, банківська система також недоотримують кошти.

В умовах світової фінансової кризи з метою стабілізації будівництва, підвищення платоспроможності населення, забезпечення реалізації житлових прав громадян, які потребують державної підтримки, стимулювання розвитку будівельної та суміжних було прийнято Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» 25 грудня 2008 року № 800-VI (далі - Закон). Цей Закон спрямований на подолання кризових явищ у будівельній галузі та регулювання правовідносин, що виникають у зв'язку з будівництвом житла.

Одним із шляхів подолання кризових явищ у будівельній галузі та житловому будівництві вищезазначеним законом визначено отримання громадянами житла в оренду з викупом за рахунок власних коштів громадян та коштів державної підтримки.

Згідно Закону оренда житла з викупом - правовідносини підприємства-орендодавця (далі - орендодавець) та фізичної особи орендаря (далі - орендар), що виникають на підставі укладеного ними договору оренди житла з викупом та регулюються Цивільним кодексом України і цим Законом. Відносини оренди встановлюються на підставі договору оренди житла з викупом (ч. 1,3 ст. 5 Закону).

Відповідно необхідні зміни були внесені у Цивільний кодекс України. Зокрема, доповнено статтею 810-1 «Оренда житла з викупом», яка визначає, що оренда житла з викупом є особливим видом найму (оренди) житла. Якщо Закон визначив оренду житла з викупом як правовідносини, які виникають на підставі договору оренди, то ЦК України дає визначення самого договору: за договором оренди житла з викупом одна сторона - підприємство-орендодавець передає другій стороні - фізичній особі (особі-орендарю) житло за плату на довготривалий (до 30 років) строк, після закінчення якого або достроково, за умови повної сплати орендних платежів, житло переходить у власність орендаря.

Договір оренди житла з викупом є документом, що свідчить про перехід права власності на нерухоме майно від підприємства-орендодавця до особи-орендаря з відкладальними обставинами, визначеними законом.

ЦК України (ч. 4,5 ст. 810-1) визначив за необхідність прийняття ще одного закону для врегулювання таких питань як умови та порядок укладення та припинення договору оренди житла з викупом, істотні умови договору оренди житла з викупом. Натомість Кабінетом Міністрів України було затверджено Порядок оренди житла з викупом (постанова Кабінету Міністрів України від 25 березня 2009 року № 274) (далі - Порядок), який регулює механізм взаємодії сторін договору; укладення договору оренди житла з викупом; визначення розміру орендної плати; повернення коштів у разі припинення договору з ініціативи орендаря; повернення коштів у разі розірвання договору оренди житла з викупом у зв'язку з його невиконанням; формування резерву непередбачених витрат, пов'язаних з обслуговуванням зобов'язань орендаря; здійснення управління житлом орендодавцем до повного викупу житла орендарем; дострокового припинення договору оренди житла з викупом з ініціативи спадкоємця тощо.

Крім того, до договору оренди житла з викупом застосовуються положення статей 811, 813-820, 823, частини другої статті 825, статей 826, 1232-1 ЦК України з урахуванням особливостей, встановлених законом.

Отже, правовідносини що виникають на підставі укладеного договору оренди житла з викупом, регулюються ЦК України, Законом та Порядком.

За договором оренди одна сторона - підприємство орендодавець (далі - орендодавець) передає другій стороні - фізичній особі-орендарю (далі - орендар) житло за плату на довготривалий (до 30 років) строк, після закінчення якого або достроково, за умови сплати орендних платежів у повному обсязі (викупу житла), житло переходить у власність орендаря.

Підприємство-орендодавець набуває право власності на попередньо обране особою-орендарем житло з метою подальшої передачі такого житла у довгострокову оренду з викупом такій особі та здійснює розпорядження таким житлом до його повного викупу.

Сторонами у договорі оренди можуть бути фізичні та юридичні особи.

Якщо орендарем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб.

У разі зміни власника житла, переданого в оренду, до нового власника переходять права та обов'язки орендодавця.

Орендодавець набуває право на попередньо обране орендарем житло з метою передачі такого житла у довгострокову оренду з викупом орендареві та здійснює управління житлом до його повного викупу.

Орендодавець здійснює розпорядження житлом до сплати орендарем орендних платежів у повному обсязі.

Орендар володіє і користується житлом, отриманим в оренду, а після сплати орендних платежів у повному обсязі набуває право власності на таке житло.

Реєстрація місця проживання орендаря за адресою об'єкта оренди здійснюється у порядку, встановленому Законом України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні» від 11 грудня 2003 року № 1382-IV.

Об'єктом оренди може бути квартира або її частина, житловий будинок або його частина, що призначаються та придатні для постійного проживання в них.

Договір оренди укладається у письмовій формі, підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню та обов'язковій державній реєстрації.

Договір оренди вважається укладеним з моменту його державної реєстрації.

У примірному договорі оренди, який затверджується Мінрегіонбудом, зазначаються:

1) найменування сторін;

2) характеристики житла, що передається в оренду;

3) строк, на який укладається договір;

4) розмір, порядок формування, форма і строки внесення орендних платежів та умови їх перегляду;

5) підстави дострокового розірвання договору;

6) порядок повернення коштів у разі дострокового розірвання договору;

7) формування резерву непередбачених витрат, пов'язаних з обслуговуванням зобов'язань орендаря (далі - резерв);

8) зобов'язання сторін;

9) відповідальність сторін.

Орендні платежі за договором оренди житла з викупом - періодичні платежі, які особа-орендар сплачує підприємству-орендодавцю відповідно до умов договору оренди житла з викупом протягом усього строку дії договору. Орендні платежі включають платежі на викуп обраного особою-орендарем житла, винагороду (дохід) орендодавця. Орендар житла вносить орендну плату відповідно до умов, визначених у договорі оренди житла з викупом, протягом строку дії договору до повного викупу житла та набуття житла у власність орендарем.

Вартість житла, визначена у договорі оренди, складається з платежів на викуп житла та початкового внеску орендаря.

Винагорода (дохід) орендодавця визначається як процентна ставка від платежів на викуп житла, розмір якої встановлюється у договорі оренди.

Сплата орендних платежів у повному обсязі засвідчується актом, що є невід'ємною частиною договору.

Орендар має право достроково погасити платежі на викуп житла.

Орендар житла зобов'язаний компенсувати орендодавцю витрати, пов'язані з вчиненням юридичних дій: страхові платежі, витрати на оформлення прав власності на нерухоме майно, на державну реєстрацію обтяжень нерухомого майна, нотаріальні послуги, резерви непередбачених витрат, пов'язані з обслуговуванням зобов'язань орендаря. Порядок компенсації орендарем витрат орендодавця визначається договором.

Резерв непередбачених витрат формується за рахунок орендаря.

Розмір резерву не може перевищувати 3 відсотки вартості житла.

Невикористані кошти резерву зараховуються як платежі орендаря на викуп житла.

Оплата спожитих житлово-комунальних послуг здійснюється орендарем. У разі виникнення заборгованості з оплати зазначених послуг орендодавець погашає її за рахунок коштів резерву.

Орендар зобов'язаний використовувати житло лише для проживання в ньому, забезпечувати збереження житла, підтримувати його в належному стані, дотримуватися Правил користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 року № 572. Також на нього поширюються обов'язки наймача житла, визначені статтею 815 ЦК України:

- наймач зобов'язаний використовувати житло лише для проживання у ньому, забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані;

- наймач не має права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця.

- наймач зобов'язаний своєчасно вносити плату за житло.

На договір оренди житла з викупом поширюються положення ЦК України щодо можливості укласти договір піднайму орендованого житла (ст. 823).

За договором піднайму житла наймач за згодою наймодавця передає на певний строк частину або все найняте ним помешкання у користування піднаймачеві. Піднаймач не набуває самостійного права користування житлом.

Договір піднайму житла є оплатним. Розмір плати за користування житлом встановлюється договором піднайму.

Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму житла.

У разі дострокового припинення договору найму житла одночасно з ним припиняється договір піднайму.

До договору піднайму не застосовується положення про переважне право на укладення договору на новий строк.

Договір оренди може бути розірваний відповідно до закону. Відповідно до ЦК України (ч. 2 ст. 825) договір оренди житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі:

1) невнесення орендарем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковій оренді - понад два рази;

2) руйнування або псування житла орендарем або іншими особами, за дії яких він відповідає.

За рішенням суду орендареві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла.

Якщо протягом строку, визначеного судом, орендар не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом орендодавця постановляє рішення про розірвання договору оренди житла. На прохання орендаря суд може відстрочити виконання рішення не  більше ніж на один рік.

У разі розірвання зазначеного договору за рішенням суду повернення коштів здійснюється відповідно до рішення суду.

У разі розірвання договору за згодою сторін повернення коштів здійснюється відповідно до умов договору.

У разі розірвання договору оренди орендар та інші особи, які проживають разом з ним, підлягають виселенню з житла без надання їм іншого житлового приміщення.

У разі смерті орендаря всі права та обов'язки за договором оренди переходять до спадкоємця. Відмова спадкоємців від договору здійснюється у порядку, встановленому статтею 1273 ЦК України. Дострокове припинення договору оренди житла з викупом за ініціативою спадкоємців здійснюється у порядку, визначеному законом.

На думку фахівців,реалізація положень нормативних актів щодо договору оренди житла з викупом, дозволить запровадити новий механізм придбання житла, відповідно поліпшити умови для забезпечення житлом населення, сформувати платоспроможного покупця на ринку житла, а також сприятиме розвитку будівельної галузі в умовах фінансово-економічного спаду.


Методичні рекомендації підготовлені Томаківським районним управлінням юстиції Дніпропетровської області





Схожі:

Методичні рекомендації правове регулювання оренди житла з правом викупу icon2 навчально-методичні матеріали до вивчення дисциплін магістерської програми «правове регулювання економіки» 2 навчально-методичні матеріали до вивчення дисципліни «правове регулювання фондового ринку»
Предметом дисципліни «Правове регулювання фондового ринку» є суспільні відносини, що виникають з приводу розміщення та обігу цінних...
Методичні рекомендації правове регулювання оренди житла з правом викупу iconДоговір оренди майна з правом викупу
Орендодавець: в особі директора
Методичні рекомендації правове регулювання оренди житла з правом викупу iconДоговір оренди майна з правом викупу
Орендодавець передає‚ а орендар бере в тимчасове володіння та користування наступне майно
Методичні рекомендації правове регулювання оренди житла з правом викупу iconМетодичні рекомендації “найм (оренда ) житла” ( в запитаннях та відповідях)
Договір найму житла укладається у письмовій формі. Договір вважається укладеним у
Методичні рекомендації правове регулювання оренди житла з правом викупу iconМетодичні рекомендації захист прав дітей в Україні
Кордони внутрішньої юрисдикції держав вже не є незмінними, держави дозволяють міжнародно-правове регулювання питань, які традиційно...
Методичні рекомендації правове регулювання оренди житла з правом викупу iconМетодичні рекомендації нормативно-правове забезпечення запобігання та протидії корупції
Методичні рекомендації з питань запобігання та протидії корупції (далі Методичні рекомендації) розроблені для державних органів та...
Методичні рекомендації правове регулювання оренди житла з правом викупу iconКерівнику програми "Правове регулювання економіки"
Опришку Віталію Федоровичу студента Центра магістерської підготовки, заочної форми навчання, 3 курсу, гр.№ магістерської програми...
Методичні рекомендації правове регулювання оренди житла з правом викупу iconМетодичні рекомендації з питань організації виховної роботи у навчальних закладах у 2013/2014 навчальному році
В україні забезпечено правове регулювання питань функціонування системи освіти, всіх її рівнів І підсистем, діяльності навчальних...
Методичні рекомендації правове регулювання оренди житла з правом викупу iconМетодичні рекомендації з питань організації виховної роботи у навчальних закладах у 2013/2014 навчальному році
В україні забезпечено правове регулювання питань функціонування системи освіти, всіх її рівнів І підсистем, діяльності навчальних...
Методичні рекомендації правове регулювання оренди житла з правом викупу iconМетодичні рекомендації з питань організації виховної роботи у навчальних закладах у 2012/2013 навчальному році
В україні забезпечено правове регулювання питань функціонування системи освіти, всіх її рівнів І підсистем, діяльності навчальних...
Додайте кнопку на своєму сайті:
Документи


База даних захищена авторським правом ©te.zavantag.com 2000-2017
При копіюванні матеріалу обов'язкове зазначення активного посилання відкритою для індексації.
звернутися до адміністрації
Документи